不動産投資を始めたけれど「ふるさと納税はできるの？」「上限額はどう変わる？」と疑問に思っていませんか？
実は、不動産投資をしていてもふるさと納税は問題なく利用でき、黒字なら上限額が増えるメリットもあります。
この記事では、不動産所得がある人の限度額計算の仕組みや、確定申告時の注意点をわかりやすく解説します。
この記事を読めば、会社にバレるリスクを避けながら、あなたに最適な返礼品を選んで賢く得する方法がわかります。
1.まずは結論！不動産投資家のふるさと納税は「確定申告」と「限度額」が成功のカギ
不動産投資をしている人がふるさと納税をする場合、最も重要なのは「自分の不動産所得の状態」を正しく把握することです。
なぜなら、不動産所得が黒字か赤字かによって、寄付できる上限額（控除限度額）が大きく変動するからです。
また、会社員が普段利用する「ワンストップ特例制度」が使えないケースがほとんどであるため、手続きの方法も事前に理解しておく必要があります。
ここでは、所得の状態別に限度額への影響と、必須となる手続きのルールについて解説します。
1-1. 黒字の人：おめでとう！給与所得にプラスされて寄付できる上限額がアップ
不動産投資が順調で黒字（利益が出ている）の場合、ふるさと納税の上限額は増えます。
理由はシンプルで、ふるさと納税の上限額は「その年の総所得金額」を基準に計算されるからです。
本業の給与所得に不動産の黒字分がプラスされることで、税金の対象となる所得総額が大きくなり、結果として寄付できる金額の枠も広がります。
具体的には、以下のようなイメージです。
- 給与所得のみの場合：年収500万円相当の上限額
- 不動産所得が加わった場合：年収500万円 ＋ 不動産所得200万円 ＝ 年収700万円相当の上限額
このように、投資で利益が出ている人は、一般の会社員よりも多くの返礼品をもらえるチャンスがあります。
まずはシミュレーションサイトで、合算した所得を入力して正確な上限額を確認してみましょう。
1-2. 赤字の人：要注意！給与所得からマイナスされるため上限額が下がるリスクあり
不動産所得が赤字（損失が出ている）の場合、ふるさと納税の上限額は下がってしまいます。
これは「損益通算」という仕組みにより、不動産の赤字分が本業の給与所得から差し引かれ、税金の計算元となる所得総額が減るためです。
節税対策としてあえて赤字を出している場合でも、ふるさと納税に関しては「寄付できる枠が減る」というデメリットになります。
例えば、給与年収が600万円あっても、不動産で200万円の赤字があれば、税金の計算上は年収400万円の人と同じ扱いになる可能性があります。
もしこれを知らずに年収600万円のつもりで寄付をしてしまうと、上限を超えた分はただの自腹（寄付）になってしまい、損をするので注意が必要です。
1-3. 共通ルール：ワンストップ特例は使えない！必ず「確定申告」が必要になる理由
不動産投資をしている人は、原則として「ワンストップ特例制度」は利用できません。
ワンストップ特例は「確定申告をする必要がない人」だけが使える便利な制度だからです。
不動産所得がある場合、黒字なら納税のため、赤字なら損益通算で税金を取り戻すために、自分で確定申告を行う必要があります。
確定申告をすると、それまでに提出していたワンストップ特例の申請はすべて無効になります。
そのため、確定申告書の「寄附金控除」の欄に、ふるさと納税をした合計額を忘れずに記入しなければなりません。
これを忘れると、せっかく寄付をしても税金が安くならないので、必ず申告書に記載しましょう。
2.投資家目線で選ぶ！満足度が変わる返礼品の選び方【3つの基準】
限度額がわかったら、次は返礼品選びですが、ここでも「投資家らしい視点」を持つことが大切です。
単に欲しいものを選ぶだけでなく、資産価値や地域の応援、受け取りの手間などを考慮することで、満足度は格段に上がります。
特に寄付額が大きくなりやすい投資家の方は、大量の返礼品が一度に届いて困ることも少なくありません。
ここでは、失敗しないための賢い選び方を3つの基準でご紹介します。
2-1. 【種類で選ぶ】資産価値を重視？普段は買わない「体験型」や「定期便」
一つ目の基準は、「モノ」ではなく「コト」や「定期便」を選ぶことです。
寄付額が高額になると、お肉やお米などの食品だけでは消費しきれないことがあります。
そこでおすすめなのが、現地での宿泊券やゴルフ利用券などの「体験型」返礼品です。
これらは有効期限が長く、自分のタイミングで利用できるメリットがあります。
また、毎月決まった時期に届く「定期便」も非常に便利です。
一度の手続きで数ヶ月にわたって新鮮な食材が届くため、注文の手間が省けるうえに、毎月の楽しみが増えるので忙しい投資家にぴったりです。
2-2. 【産地で選ぶ】自分の投資物件があるエリアや災害復興支援を応援する
二つ目の基準は、「自分の投資物件がある自治体」に寄付をすることです。
物件を所有している地域に寄付をすることで、その自治体の財政が潤い、街の整備や活性化につながります。
街が魅力的になれば入居希望者が増え、結果としてあなたの物件の資産価値や入居率の向上につながるかもしれません。
また、災害被害を受けた地域への「復興支援」として寄付をするのも有意義なお金の使い方です。
返礼品をもらいながら、投資家として地域社会に貢献できるのは、ふるさと納税ならではの大きな魅力といえるでしょう。
2-3. 【量と形で選ぶ】冷凍庫を圧迫しない「常温保存」や「小分け包装」が便利
三つ目の基準は、「保管のしやすさ」を重視することです。
高額な寄付でお肉や魚を大量にもらうと、冷凍庫に入りきらずに困ってしまうトラブルがよく起こります。
これを防ぐために、お米、缶詰、飲み物など、常温で保存できるものを選ぶのが賢い方法です。
また、冷凍食品を選ぶ場合でも、「小分け包装」されているものを選びましょう。
200gや500gごとにパック分けされていれば、冷凍庫の隙間に収納しやすく、食べる分だけ解凍できるので非常に使い勝手が良くなります。
3.【2025年最新】不動産投資家におすすめの楽天ふるさと納税ランキングTOP5
ここからは、数ある返礼品の中から特に不動産投資家の方におすすめしたい商品をランキング形式でご紹介します。
選定基準は「満足度の高さ」「使い勝手の良さ」「投資家らしさ」です。
高評価を得ている商品ばかりですので、ぜひ参考にしてください。
1位：【黒字の方向け】一度は食べたい！最高級ブランド牛の定期便
堂々の1位は、最高級ブランド牛（神戸牛や松阪牛など）の定期便です。
不動産投資で黒字が出ている方は寄付上限額が高いため、普段スーパーでは買えないような高級食材を楽しむのが一番の醍醐味です。
一度に大量に届くのではなく、3回や6回に分けて届く定期便なら、毎月ご褒美感覚で美味しいお肉を味わえます。
家族や友人とのホームパーティーでも主役になれる逸品は、投資の成果を実感できる最高の贅沢です。
人気が高く年末には売り切れることも多いので、早めのチェックがおすすめです。
楽天ふるさと納税：「最高級ブランド牛・定期便」 の一覧はこちら
2位：【物件エリア応援】地域の魅力が詰まった地ビール・お酒セット
2位は、その土地ならではの地ビールや日本酒の飲み比べセットです。
お酒は常温保存できるものが多く、冷蔵庫を圧迫しにくい点が大きなメリットです。
また、ラベルや味わいからその地域の特色を感じられるため、投資物件があるエリアの品を選べば、地域の話題作りにもなります。
仕事終わりの晩酌で、投資先の土地に思いを馳せながらグラスを傾ける時間は、投資家にとって至福のひとときとなるでしょう。
日持ちもするので、焦って消費する必要がないのも嬉しいポイントです。
楽天ふるさと納税：「地ビール・飲み比べセット」 の一覧はこちら
楽天ふるさと納税：「日本酒・飲み比べセット」 の一覧はこちら
3位：【家族も喜ぶ】保管に困らないお米・無洗米の長期保存パック
3位は、生活の必需品であるお米、特に長期保存可能なパックや定期便です。
お米は重くて買いに行くのが大変ですが、ふるさと納税なら玄関先まで届けてくれるので非常に楽です。
また、食費の節約にも直結するため、浮いたお金を修繕積立金や次の投資資金に回すという考え方もできます。
特に「無洗米」は、忙しい時の調理の手間を省けるため、時間を大切にする投資家の方に支持されています。
大量に届く場合は、配送時期を指定できるものを選ぶと保管場所に困りません。
4位：【体験型】現地視察も兼ねられる？有名温泉旅館の宿泊チケット
4位は、有名温泉旅館やホテルの宿泊チケットです。
モノが増えないため部屋が散らからず、家族サービスや自分へのリフレッシュに最適です。
さらに、投資物件の近くの温泉地を選べば、「物件の現地視察」と「旅行」を兼ねることができ、経費と楽しみを両立させる賢い使い方も可能です。
有効期限は1年間など長めに設定されていることが多いので、スケジュールに合わせて利用できます。
体験型の返礼品は、モノ以上に記憶に残る素晴らしい投資となるはずです。
5位：【隠れた人気】投資の勉強にもなる？伝統工芸品やインテリア
5位は、地域の職人が作る伝統工芸品や高品質なインテリア雑貨です。
質の良い家具や食器、インテリア小物は、自宅用としてはもちろん、所有している賃貸物件のモデルルーム作り（ホームステージング）の参考にもなります。
「良いもの」を見る目を養うことは、物件選びやリフォームのセンスを磨くことにもつながります。
長く愛用できる工芸品は、経年変化を楽しめる点も魅力です。
一味違った返礼品を探している方や、生活空間の質を高めたい方に特におすすめです。
4.あなたにぴったりの品が即見つかる！目的別「楽天ふるさと納税」検索リスト
ランキング以外にも、自分の予算や目的に合わせて効率よく探したいという方もいるでしょう。
商品数が非常に多いため、条件を絞って検索するのがコツです。
ここでは、投資家の方によくあるニーズに合わせた検索リストをご用意しました。
リンク先ですぐに商品を確認できるので、時間を無駄にせずお目当ての品を見つけてください。
4-1. 寄付額を一気に消化したい！【50,000円以上】の高額返礼品リスト
不動産所得が黒字で限度額が高い方は、50,000円以上の高額返礼品を中心に探すと効率的です。
少額の寄付を何度も行うと手続きが面倒になりますが、高額な品なら数回で枠を使い切ることができます。
高級家具、最新家電、定期便の年間コースなど、豪華なラインナップが揃っています。
- 狙い目ジャンル: 家電、高級寝具、自転車、旅行券
- メリット: 手続き回数の削減、高品質な製品の入手
上限額に余裕があるからこそ選べる「一生モノ」のアイテムを探してみましょう。
楽天ふるさと納税：「50,000円以上の返礼品」 の一覧はこちら
4-2. 調整用に便利！【5,000円〜10,000円】の手頃な返礼品リスト
限度額ギリギリまで使い切りたい時や、あと少し枠が残っている時の調整用には、5,000円〜10,000円の品が便利です。
この価格帯は種類が最も豊富で、日常的に使える食品や日用品がたくさんあります。
「計算してみたらあと8,000円寄付できそう」といった場面で重宝します。
- 狙い目ジャンル: タオル、洗剤セット、果物（季節もの）、スイーツ
- メリット: 気軽に試せる、無駄なく枠を消化できる
失敗しても痛くない金額なので、普段食べないような珍しい特産品に挑戦してみるのも面白いでしょう。
4-3. とにかく美味しいものが食べたい！【肉・海鮮・果物】の人気リスト
理屈抜きに「とにかく美味しいグルメを楽しみたい！」という方は、王道の食材カテゴリーから探しましょう。
各自治体がプライドをかけて出品している特産品は、スーパーで買うものとは鮮度が違います。
ランキング上位のものはレビュー件数も多く、味の保証がされているので安心です。
- 狙い目ジャンル: 黒毛和牛、カニ・イクラ、シャインマスカット・イチゴ
- メリット: 食卓が豪華になる、家族に喜ばれる
人気商品は旬の時期よりかなり前に予約終了することもあるので、「先行予約」の品を早めに押さえておくのがコツです。
楽天ふるさと納税：「5,000円〜10,000円の返礼品」 の一覧はこちら
5.届いた後も賢く活用！返礼品を120%楽しむための2つのアドバイス
返礼品を選んで注文した後にも、ちょっとした工夫をするだけで満足度が大きく変わります。
「届いたけど食べるタイミングがない」「期限が切れてしまった」といった失敗は、投資家としても避けたいところです。
ここでは、商品が届く前と届いた後に意識すべき2つのポイントをお伝えします。
これらを知っておくことで、最後まで気持ちよくふるさと納税を楽しめます。
5-1. 大量に届く定期便は到着時期をずらして「冷蔵庫パンク」を防ごう
定期便や複数の自治体への寄付を行う際は、到着時期を意図的にずらすことが重要です。
特に年末の駆け込み寄付をすると、1月〜2月に一斉に冷凍品が届き、冷蔵庫に入りきらなくなる「冷凍庫パンク」が発生しがちです。
これを防ぐために、申し込み時に「配送月の指定」ができる返礼品を選んだり、発送時期が異なる商品（例：春のフルーツと冬のカニ）を組み合わせたりしましょう。
計画的に受け取ることで、常に冷凍庫に余裕を持ち、一番おいしい状態で食材を味わうことができます。
5-2. 旅行券や体験チケットは「有効期限」と「除外日」を必ずチェック
体験型の返礼品を受け取ったら、すぐに「有効期限」と「利用除外日」を確認しましょう。
多くのチケットには「発行から1年間」という期限や、ゴールデンウィーク・年末年始などの「利用できない日」が設定されています。
「いつか行こう」と引き出しにしまっておくと、気づいた時には期限切れで紙切れになってしまうことも珍しくありません。
届いたらすぐにスマホのカレンダーに期限を登録するか、次回の物件視察や旅行の予定をその場で決めて予約してしまうのが、無駄にしないための最善策です。
6.不動産投資家が一番知りたい！ふるさと納税の特化型Q&A
最後に、不動産投資家ならではの疑問や不安をQ&A形式で解消します。
不動産所得がある場合の税金計算は複雑になりがちで、一般的な会社員向けの情報だけでは解決できないことがあります。
ここでは、赤字の場合や会社バレなど、特に質問が多い4つのトピックについて、専門的な内容をわかりやすく解説します。
Q1. 不動産所得が赤字で節税した場合、ふるさと納税の限度額はどう計算する？
不動産所得が赤字の場合、「給与所得」から「不動産の赤字額」を引いた金額をベースに限度額を計算します。
これを「損益通算」と呼びます。
例えば、給与所得が500万円で不動産所得がマイナス100万円なら、税金の計算上の所得は400万円になります。
そのため、ふるさと納税の上限額も「年収400万円の人」と同等の水準まで下がります。
この計算を忘れて「年収500万円」のつもりで寄付をすると、上限を超えてしまい損をするので、必ずシミュレーションでは「損益通算後」の所得を入力してください。
Q2. 会社に副業（不動産投資）を知られたくない！住民税でバレない方法は？
会社にバレる主な原因は住民税の通知ですが、確定申告書の記入方法でリスクを下げることができます。
確定申告書の第二表にある「住民税・事業税に関する事項」という欄で、住民税の徴収方法を「自分で納付（普通徴収）」に丸をつけてください。
これを選択すると、不動産所得やふるさと納税に関わる住民税の通知が会社ではなく自宅に届くようになります。
ただし、自治体によっては運用が異なる場合があるため、心配な方は申告書を提出する前に役所の住民税担当課へ確認することをおすすめします。
Q3. 年末に急な修繕費が発生して所得が減った！寄付しすぎた分はどうなる？
年末に予想外の経費（修繕費など）が発生して所得が減ると、寄付の上限額も下がり、すでに寄付した分が上限超過になる可能性があります。
上限を超えてしまった分は、残念ながら税金の控除対象にはならず、純粋な「寄付（自腹）」となります。
このような事態を防ぐために、不動産投資家は限度額ギリギリまで攻めず、数万円の余裕を残して寄付することをおすすめします。
または、所得が確定する12月まで一部の予算を残しておき、最後の調整として年末に寄付を行うのが安全な戦略です。
Q4. 確定申告書のどこに「ふるさと納税」を書けばいいの？
ふるさと納税の寄付額は、確定申告書の第一表「寄附金控除」の欄に記入します。
具体的には、寄付した合計額から自己負担分の2,000円を引いた額ではなく、「寄付した合計額そのもの」を記入し、計算過程で2,000円が調整されます。
また、第二表の「住民税・事業税に関する事項」にある「都道府県、市区町村への寄附（特例控除対象）」の欄にも同額を記入する必要があります。
ここを書き忘れると住民税の控除が受けられないため、e-Taxなどを利用して入力漏れがないよう慎重に作成しましょう。
さいごに
不動産投資をしている方にとって、ふるさと納税は「正しく計算すれば、確実に得ができる」非常に相性の良い制度です。
黒字であればより豪華な返礼品を受け取って生活を豊かにでき、物件のある地域を応援することで投資家としての貢献も果たせます。
一方で、赤字の場合や手続きのミスには注意が必要ですが、今回ご紹介したポイントを押さえれば恐れることはありません。
まずはシミュレーションサイトで正確な限度額を把握し、あなたにぴったりの返礼品を見つけることから始めてみてください。
賢い納税で、投資ライフをさらに充実させましょう。
