【2026年10月版】不動産投資のふるさと納税！黒字・赤字別の限度額と返礼品TOP5

不動産投資の収入があるぶん、ふるさと納税でも得をしたい。
ところが、不動産所得が加わると限度額がどう変わるのかが分からない。

確定申告がどうなるのかも気になって、寄付に踏み切れない。
そんなふうに思っていませんでしたか。

この記事では、黒字・赤字それぞれの限度額の目安と、確定申告・ワンストップ特例の注意点を先にまとめました。
そのうえで、投資家の1年に合う返礼品TOP5まで順番に紹介します。

＼ 先に返礼品を見たい人は、こちらから ／

 

限度額を知りたい人は、所得ベースの出し方と計算例へ。

申告を知りたい人は、ワンストップ特例が使えない条件へ。

返礼品を見たい人は、不動産投資家に人気の返礼品ランキングTOP5へ。

 

不動産投資のふるさと納税の結論：限度額は「所得」で決まる

不動産投資をしている人のふるさと納税は、限度額を決める「所得」と、手続きの「確定申告」の2点で決まります。

限度額の基準は年収ではなく、給与所得と不動産所得を合わせた所得だからです。
不動産所得が黒字ならその分だけ基準が大きくなり、赤字なら損益通算で小さくなります。

下の表で、自分がどのパターンかを先に確かめてください。

あなたのパターン	限度額	手続き	寄付の使い方
不動産所得が黒字	上がる	確定申告が必要（ワンストップ特例は使えない）	高額の返礼品で枠を使い切る
不動産所得が赤字	下がる（損益通算の分）	確定申告が必要（ワンストップ特例は使えない）	上限を割らないよう、余裕を残して寄付
給与のほかの所得が20万円以下	合算した所得で計算	所得税の確定申告は不要な場合がある。ただし住民税の申告は必要で、申告するとワンストップ特例は無効になる	手頃な返礼品で。寄付は住民税の申告書に書く
医療費控除などで申告する人	合算した所得で計算	確定申告に寄附金控除も入れる	申告のついでに、枠いっぱいまで

次の3つで、それぞれのパターンをもう少し具体的に見ていきましょう。

 

黒字の人：給与所得に不動産所得が乗って、枠が広がる

不動産所得が黒字なら、ふるさと納税の限度額は増えます。

たとえば給与所得のほかに不動産所得が100万円ある人は、課税される所得が100万円ぶん大きくなります。
後の章の目安では、課税所得が300万円から400万円に増えると、限度額は約7.7万円から約11.7万円へ、約4万円ぶん広がる計算です。

会社員だけの人より多くの返礼品を選べるのが、黒字の投資家の強みです。

 

赤字の人：損益通算で所得が減り、限度額が下がる

不動産所得が赤字だと、ふるさと納税の限度額は下がります。

減価償却や修繕費で帳簿上の赤字を出し、給与所得から差し引く（損益通算）と、税金の計算に使う所得が減るからです。
節税に成功しているほど、ふるさと納税の枠は小さくなる関係にあります。

赤字を知らずに「いつもの金額」を寄付すると、上限を超えた分は自己負担になってしまいます。
赤字の年は、先に限度額を出してから寄付先を決めましょう。

 

給与のほかの所得が20万円以下の人：所得税の申告は不要でも、住民税の申告に注意

不動産所得が小さい人は、所得税の確定申告をしなくてよい場合があります。

国税庁によると、給与を1か所からもらっている人は、給与以外の所得が20万円を超えると確定申告が必要です。
逆に20万円以下で、医療費控除などほかの申告もなければ、所得税の申告は要りません。

ただし、住民税の申告は20万円以下でも必要です。
住民税の申告をするとワンストップ特例は無効になるため、寄付は申告書に書きます。
扱いは自治体で違うことがあるので、市区町村の窓口で確かめると安心です。

なお、赤字の損益通算で税金を戻したい人は、確定申告をするので、ワンストップ特例は使えません。

 

不動産投資のふるさと納税の限度額：所得ベースの出し方と計算例

限度額は、住民税の所得割額から出すのがいちばん確実です。

年収から出す早見表は、不動産所得があると当てはまりません。
投資家は「所得」を軸に、次の順で確かめてください。

投資家の限度額は、年収ではなく、不動産所得まで合わせた「所得」で見ます。

 

年収ではなく、所得で見る

給与の年収と、給与所得は別のものです。

年収から給与所得控除を引いたものが給与所得で、ここに不動産所得（家賃収入から経費を引いたもの）を足して、損益通算した金額がもとになります。
年収と所得を取り違えると、限度額が大きくずれます。
同じ誤解は、育休中のふるさと納税は「年収」の勘違いで損をする！失敗しない計算式とおすすめ返礼品ガイドでも詳しく整理しています。

 

住民税決定通知書の所得割額から出す

手元に、その年の住民税決定通知書（会社員は5〜6月ごろ、個人事業の人は6月ごろの納税通知書）があれば、そこにある「所得割額」から限度額の目安が出せます。

国税庁の説明では、住民税の特例控除は所得割額の20%が上限で、所得税率の分を差し引いて計算します。
これを式にすると、次のとおりです。

• 限度額の目安：所得割額 × 20% ÷（90% − 所得税率 × 1.021）＋ 2,000円

所得割額が25万円で所得税率が10%の人なら、25万円 × 20% ＝ 5万円を0.798で割って、2,000円を足すと約6.5万円です。
ただし、前年の所得をもとにした通知書なので、今年の不動産所得が変わった分は反映されていません。

 

黒字・赤字の概算を、課税所得で比べる

今年の見込みで確かめるなら、課税所得を軸に、黒字と赤字の差を見るのが早道です。

住民税の所得割額を課税所得のおよそ10%として、先ほどの式に当てはめた目安は次のとおりです。

課税所得	所得税率	限度額の目安
300万円（給与だけ、または赤字で減った後）	10%	約7.7万円
400万円（給与に黒字100万円が乗った後）	20%	約11.7万円

課税所得が100万円動くだけで、限度額は約4万円変わります。
黒字の人は上の行から下の行へ、赤字の人は下の行から上の行へ動くイメージです。
この目安は、調整控除などを省いた概算です。

 

年末まで所得が動く人は、7〜8割で止めておく

不動産の所得は、修繕費や空室で年末に動くことがあります。

12月に大きな修繕費が出れば、所得が減って、すでに寄付した分が上限を超えるかもしれません。
夏ごろに出した見込みの限度額の7〜8割で止め、残りは12月の所得が見えてから寄付すると、上限を超える心配が小さくなります。

ここまでで、自分の枠の目安が出ました。
次は、その枠をどう使うかです。

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不動産投資のふるさと納税の申告：ワンストップ特例が使えない条件

黒字でも赤字でも、不動産所得で確定申告をする人は、ワンストップ特例を使えません。

申告の中で、寄附金控除も一緒に受ける形になります。

不動産所得がある人は、ワンストップ特例ではなく、申告で寄附金控除を受けると考えておきましょう。

 

ワンストップ特例を使えない条件

ワンストップ特例は、確定申告が不要な給与所得者などで、寄付先が5団体以内の人のための制度です。

 

確定申告書の書き方と期間

寄付の内容は、確定申告書の第二表に書きます。

国税庁によると、書く場所は2つあります。

• 寄附金控除に関する事項：「寄附先の名称等」の欄に団体名、「寄附金」の欄に寄付した額
• 住民税に関する事項：「都道府県、市区町村への寄附（特例控除対象）」の欄にも、同じ寄付額

住民税の欄が空いていると、住民税の控除が受けられないおそれがあります。
寄付した額は、各自治体から届く寄附金受領証明書で確かめて、そのまま書きます。

申告期間は例年2月16日から3月15日ごろで、期限の日が土日の年は翌平日になります。

年末の寄付の期限を確かめたい人は、楽天の締め切りをこちらの記事で整理しています。

 

不動産投資家のふるさと納税、返礼品の選び方【3つの基準】

限度額が分かったら、次は返礼品選びです。

寄付額が大きくなりやすい投資家は、まとめて届いて持て余す失敗が起こりがちです。
選ぶときの基準は、3つあります。

投資家の返礼品は、「種類」「産地」「量と形」の3つで選ぶと、持て余しません。

 

種類で選ぶ：体験型と定期便

一つ目の基準は、「モノ」ではなく「コト」と「定期便」を選ぶことです。

寄付額が高額になると、食品だけでは食べきれません。
宿泊券やゴルフ利用券のような体験型は、自分の都合のいい時期に使えます。

定期便なら、1回の手続きで数か月にわたって届きます。
注文の手間が省けて、忙しい時期も受け取りに追われません。

＼ 大きな枠は、「コト」と定期便で使う ／

 

産地で選ぶ：物件のあるエリアや復興支援

二つ目の基準は、自分の物件がある自治体を応援することです。

寄付が街の整備や活性化に使われれば、入居したい人が増えて、物件の入居率にもつながるかもしれません。
災害の被害を受けた地域への復興支援も、お金の使い道として選べます。

返礼品を受け取りながら、持っている物件のある街に還元できるのは、投資家ならではの選び方です。

＼ 寄付の使い道で、応援する街を選ぶ ／

 

量と形で選ぶ：常温保存と小分け包装

三つ目の基準は、保管のしやすさです。

肉や魚を大量にもらうと、冷凍庫に入りきらないトラブルが起こります。
お米や缶詰、飲み物のような常温保存の品を混ぜておくと、冷凍庫の負担が軽くなります。

冷凍品を選ぶときは、200gや500gの小分け包装が使いやすく、食べる分だけ解凍できます。

＼ 冷凍庫を圧迫しない形で選ぶ ／

お米を量で比べたい人は、同じ寄付額でどれだけ届くかをこちらの記事で確かめられます。

 

不動産投資家に人気の返礼品ランキングTOP5

ここからは、不動産投資家の1年に合う返礼品を、5位まで紹介します。

それぞれの順位に、黒字の人と赤字の人のどちらに向くかを添えました。

※2026年10月1日から、返礼品の基準が厳しくなり、内容量や寄付額が変わる返礼品も出てきます。
限度額の考え方は変わりません（楽天ふるさと納税のお知らせより）。

 

1位：最高級ブランド牛の定期便

黒字で枠が広い年は、スーパーでは買えない高級肉を、定期便でゆっくり味わう使い方が合います。

3回や6回に分けて届く定期便なら、冷凍庫がいっぱいになる心配がありません。
分けて届くお肉は、年に一度のご褒美が、回ごとの楽しみに変わります。

ブランド牛を少量から選びたい人は、300gから選べる飛騨牛をこちらの記事で比べています。

ブランド牛にこだわらず、普段使いの切り落としから記念日のステーキまで選びたい人は、牛肉のおすすめTOP10から比べられます。

＼ 広い枠は、届くたびに楽しめる定期便で ／

 

2位：地ビール・日本酒の飲み比べセット

物件のあるエリアのお酒を選べば、仕事終わりの晩酌が、その街を思う時間になります。

お酒は常温で置ける品が多く、冷蔵庫を圧迫しません。
日持ちもするので、受け取った時期に慌てて消費する必要がありません。

ビールで選びたい人は、定番のスーパードライから各地の地ビールまで、こちらの記事でおすすめを比べられます。

ウイスキーも気になる人は、山崎や白州を含むおすすめTOP10から、失敗せずに選べます。

＼ 物件のある街のお酒を、毎晩の晩酌に ／

 

3位：長期保存できるお米・無洗米

お米は、毎日食べるものだけに、枠をいちばん確実に使える返礼品です。

玄関先まで届くので、重い米袋を買いに行く手間がなくなります。
無洗米なら、忙しい夜の炊飯もすぐです。
浮いた食費は、修繕積立や次の投資に回せます。

どのお米にするか迷う人は、レビュー500件以上の品から選んだお米ランキングTOP10で、失敗せずに選べます。

定期便で届けてもらうなら、3回・6回・12回のどれが得か、こちらの記事で総額を比べられます。

＼ 重い米袋は、玄関まで届けてもらう ／

 

4位：温泉旅館・ホテルの宿泊チケット

物件の近くの温泉地を選べば、旅行と現地の様子見を一度に済ませられます。

モノが増えないので、部屋が散らかりません。
家族でのんびりしたい人にも、自分への休暇にも合います。

受け取ったら、有効期限と利用できない日を確かめて、予定をすぐにカレンダーへ入れておくと使い切れます。

旅行券で選びたい人は、楽天トラベルクーポンの人気ランキングTOP10から、使いやすい自治体を比べられます。

JTBのクーポンで選びたい人には、おすすめの自治体TOP10から、行きたい旅先に合う寄付先を選べるこちらの記事が便利です。

＼ モノを増やさず、枠を休みの予定に ／

 

5位：伝統工芸品・インテリア雑貨

質のいい食器や家具は、自宅用にも、賃貸物件のホームステージングの参考にもなります。

良いものを手元に置くと、物件選びやリフォームで、質感を見分ける目が育ちます。
経年変化を楽しめる工芸品は、長く愛用できます。

＼ 長く使える職人の仕事を、手元に ／

 

目的別・楽天ふるさと納税の探し方

ランキング以外にも、予算や目的から絞り込んで探したい人は、この3つが出発点です。

商品が多いので、条件を絞ると選びやすくなります。

先に目的と金額帯を決めることが、多い返礼品の中から迷わず選ぶ近道です。

 

枠を使い切りたい人：50,000円以上の高額返礼品

黒字で限度額が高い人は、50,000円以上の返礼品から探すと、少ない回数で枠を使い切れます。

少額の寄付を何度も重ねると、手続きが増えて手間です。
高額なら、数回の寄付で枠を埋められます。

• 狙い目：家電、高級寝具、自転車、旅行券
• 手に入るもの：長く使える品を、少ない手続きで

＼ 少ない回数で、枠を使い切る ／

 

調整したい人：5,000円〜10,000円の手頃な返礼品

限度額まであと少し、というときの調整用には、5,000円〜10,000円の品が便利です。

この価格帯は種類が豊富で、日用品も食品もそろいます。
12月に所得が見えたあとの最後の調整にも使えます。

• 狙い目：タオル、洗剤セット、旬の果物、スイーツ
• 手に入るもの：枠をむだなく埋める、気軽な1品

＼ 残りの枠を、むだなく埋める ／

 

とにかくおいしいものが食べたい人：肉・海鮮・果物

理屈抜きに食卓を豪華にしたいなら、肉・海鮮・果物の王道から探しましょう。

自治体が力を入れて出品している特産品が並びます。
旬の前に受け付けが終わる品もあるので、先行予約を早めに押さえるのがコツです。

• 狙い目：黒毛和牛、カニ・イクラ、シャインマスカット・イチゴ
• 手に入るもの：家族に喜ばれる、特別な食卓

 

不動産投資のふるさと納税のよくある質問

最後に、不動産投資家から多い疑問に、短くお答えします。

 

Q1. 不動産投資が赤字だと、ふるさと納税の限度額はどのくらい下がりますか？

赤字の額だけ、税金の計算に使う所得が減り、その分が限度額から下がります。

たとえば給与所得が500万円で不動産所得がマイナス100万円なら、損益通算後の所得は400万円です。
限度額の目安は、前の章の式（住民税の所得割額から計算）で出せます。
寄付は、必ず損益通算後の所得をもとに考えてください。

 

Q2. 家賃収入だけで給与がない場合も、限度額は出せますか？

出せます。

給与がなくても、家賃収入から経費を引いた不動産所得が、そのまま所得の基準です。
6月ごろに届く住民税の納税通知書にある所得割額を、前の章の式に当てはめれば目安が出ます。

 

Q3. 年収と所得のどちらで限度額を計算しますか？

所得で計算します。

年収から給与所得控除などを引いた後の金額が基準なので、年収の早見表だけで寄付すると、ずれることがあります。
くわしくは、育休中のふるさと納税は「年収」の勘違いで損をする！失敗しない計算式とおすすめ返礼品ガイドで整理しています。

 

Q4. ふるさと納税は、不動産投資の節税になりますか？

節税にはなりません。

寄付額のうち2,000円を超える部分が、所得税と住民税から控除される仕組みで、実質2,000円の自己負担で返礼品を受け取る制度です。
節税を目的にするより、その枠でどんな返礼品を受け取るかを決めるほうが、満足度は上がります。

 

Q5. 返礼品に税金はかかりますか？

返礼品は一時所得として扱われますが、通常は課税されません。

一時所得には、年間の特別控除が最大50万円あり、返礼品だけなら、この範囲に収まる人がほとんどです。

※ただし、保険の満期金など、ほかの一時所得がある年は、合計で確かめておきましょう。

 

Q6. 会社に不動産投資を知られたくないとき、できる対策はありますか？

確定申告書の第二表で、住民税の納め方を「自分で納付」にする方法があります。

不動産所得にかかる住民税が、会社の給与天引きではなく、自宅に届く納付書で払う形になります。

※ただし、自治体によって運用が違い、選べない場合もあるので、提出前に市区町村の住民税の窓口で確かめると安心です。

 

Q7. 年末に修繕費で所得が減ったら、寄付しすぎた分はどうなりますか？

上限を超えた分は、控除されず自己負担になります。

防ぐには、限度額の7〜8割で止めておき、12月に所得が見えてから残りを寄付するのが安全です。
年末の寄付の期限は、ふるさと納税はいつまで？楽天は12/31と1/10【2026年】で確かめられます。

 

Q8. 確定申告書のどこにふるさと納税を書きますか？

第二表に、2か所書きます。

「寄附金控除に関する事項」に寄付先と寄付額、「住民税に関する事項」の「都道府県、市区町村への寄附（特例控除対象）」の欄にも同じ額を書きます。
住民税の欄を書き忘れると、住民税の控除を受けられないおそれがあります。

 

Q9. 不動産所得が20万円以下でも、ワンストップ特例は使えますか？

住民税の申告が必要になるため、ワンストップ特例は使えないと考えておくのが安全です。

給与を1か所からもらっている人は、給与以外の所得が20万円以下なら所得税の確定申告は不要です。

ただし、住民税の申告は20万円以下でも必要で、申告するとワンストップ特例は無効になります。

その場合は、ふるさと納税も申告書に書く形になります。
自治体で扱いが違うことがあるので、市区町村の窓口で確かめると安心です。

 

さいごに

不動産投資をしている人のふるさと納税は、自分の所得を知ることから始まります。

黒字なら枠が広がり、赤字なら枠が小さくなります。
限度額の目安が出れば、あとはその枠で、どんな返礼品を受け取るかを選ぶだけです。

自己負担2,000円で、投資家の暮らしを少し豊かにする返礼品を、ぜひ選んでください。

まずは楽天ふるさと納税で、気になる返礼品をのぞいてみましょう。

＼ 今年の控除に入るのは、12月31日までの寄付 ／